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★住むことだけを考えた場合
・そのマンションがいくらで賃貸できるか考える
中古マンション：2690万円（築47年）
※頭金0円、35年ローン
※ローン月額返済：77,423円（金利含む）
※管理費＋修繕積立金＋組合費：24,840円（9800円＋13640円＋1400円）
※固定資産税＋都市計画税：月1万
※火災保険料＋地震保険料：1000円（年1.2万円）
※修繕積立金の上昇は無いと考える
→月々の支払い約11.3万円
（35年を過ぎると＝ローン支払いが終わると35,577円になる）
20年では？
→約2712万円
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賃貸：家賃10万円
※月額10万円
※2年に1回更新料あり（1か月分）
→月々の支払い104,166円
20年では？
→2499万9840円
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★修繕を考えたとき
・何年間建て替えが発生しないか考える
マンション：
・日々のメンテナンスは修繕積立金を使うので不要。
・100年に1回、建て替えが必要となる。1000万円。
・月々8,833円
※コンクリート寿命は理論上100年
賃貸：
・不要
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★30歳で買って90歳で死亡するとして・・・
新築マンションを買って60年間住んだ場合は？
（建て替えが発生しないと考えた場合）
→5813万3100円
（ローン中：月額11.3万円＊12ヵ月＊35年間＝4746万円）
（ローン後：月額35,577円＊12ヵ月＊25年間＝1067.3万）
賃貸で60年住んだら？
104,166円＊12ヵ月＊60年間＝7499万9520円
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売主：住友不動産株式会社
施工会社：長谷工コーポレーション
設計会社：長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス
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金利
変動0.625%
固定1.2%
※中央労金0.625%、SBIネット0.415%
※固定：フラット35とか
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戸建て：
・リフォーム：20年に1回200万円
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購入時の手数料約8%
（2690*0.08=215.2万円）
■カウルの算出（アプリ）
仲介手数料：66万円
登録免許税（建物）：8.1万円
登録免許税（土地）：6.1万円
司法書士：12万円
不動産取得税（建物）：12.1万円
不動産取得税（土地）：6.1万円
清算金（建物）：5.1万円
清算金（土地）：1万円
売買手数料印紙代：1万円
火災保険＋地震保険：10万円
融資事務手数料：3.3万円
印紙代（ローン利用時）：2万円
抵当権設定費用：10.8万円
司法書士（ローン利用時）：3万円
→146.6万円
■仲介会社の算出
売買手数料印紙代：1万円
登記費用：45万円
固定資産税日割り：5万円
融資保証料：618,200円
融資事務手数料：1.1万円
ローン契約書印紙代：20200円
保険料：10万円
仲介手数料：953,700円
ローン事務手数料：5.5万円
→2,268,100円
※仲介手数料は3%+6万円が限度（値下げ交渉可能）
★関係ない話
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間取り
・子供の数（1人1部屋？）
・子供の性別（異性なら部屋別になる？）
・子供は何歳で出ていく？
・住み変えのリスクある？
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近くに何がほしい？
・スポーツジム
・スーパー
・役所
・図書館
・公園
・ランニングコース
・駅
・ブックオフ
・100円ショップ
→その人の生活サイクルは大事。
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相続する予定はある？
→駅近でないと子供はもらってくれないかも
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山手線付近でワイワイしたい
→郊外はダメ。中古マンションとか。
車で出かける方が好き
→郊外でもOK。一軒家でもOK
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一戸建てvs賃貸
A)一戸建て
B)賃貸
<前提条件>
・子どもが22歳で独立する
・夫婦は100歳まで生きる
・上石神井あたりに住む
A)一戸建て
・最初の35年間
価格4500万円、返済35年の場合
→月々12万円
※総支払額：5040万円(金利あるから)
購入時手数料：4500×3%＝135万円
消費税：4500×8%＝360万円
↓
・残りの35年間
家賃なし
内装リフォーム：200万円
固定資産税：12万×35年間＝420万円
↓
・持ち家ならでは
地震保険：3.5万×70年＝245万円
火災保険：0.7万×70年＝49万円
↓
計5040+135+360+620+294＝6449万円
B)賃貸
8.2×25＝205万円(2年間/更新料込み)
205万円×35回更新＝7175万円
火災保険も入るから
火災保険：0.7万×70年＝49万円
計7224万円
◆あとがき
・持ち家を基準とするか、どこに住みたいかを基準とするか。東京でワイワイしたいなら、賃貸で我慢するしかない。持ち家を基準とするなら23区でるか、千葉、埼玉か。人生住むだけじゃない。どこで何やるかだ。(旅行と同じ)
・持ち家は、相続として土地を子どもに残せる。ただし、有効活用しないと税がかかるだけ。要らないなら売ってもらう。
・持ち家は年金暮らしでも、ある程度余裕のある暮らしができるかも。リフォームか必要なければ。
・持ち家はローン払えず手放すことになると地獄。借金が残るだけ。
・持ち家買ったなら生命保険は不要になる。団信があるから。
・持ち家なら上石神井で買えないかも。じゃあ、片道1時間の郊外に家を買うのか？通勤2時間？果たしてそれは幸せか？
・賃貸は気軽。まず自然災害を考えなくてよい。好きな場所に引越しできる。子どもが独立したら、1LDKに住み替えることだってできる。
・確かに実家が賃貸なのはどうかと思うが。
・そもそも日本は”もの作り”で成長した国。今や技術力はそこら諸国と大差ない。差があったとしても差別化できるレベルではない。そんな国が少子化、高齢化(人生100年時代)、老後に2000万円必要とかいってる。そんでiDeCoとか勧めてきてる。そういう国の土地に数千万も払うのはどうなんだろうか。ましてや、今後税法も変わってきてますます搾取されると思う。消費税、たばこ税と同じや。
・安倍さんがさらにアジア人を囲い込まない限り、地方がさらに過疎化し、東京に人が集まる。もしかしたら東京でさえも住宅が余るかも。そうすると家賃も下がるかも。
・「働き方改革」「リモートワーク」「フリーランス」なんて言葉が出てきた。つまり、働く場所は、ネット環境さえあればどこでもええってことや。島根から東京の賃金得られるし、カンボジアからだって同じこと。仕事にしろ、遊びにしろ東京に依存しなくてよくなるかもしれない。
・結論、リスクを取るべきじゃない。そして日本に依存すべきじゃない。
