【本解説】「ダメマンション」を買ってはいけない

 

 

おさらい:建設会社→売主(不動産会社)→仲介業者→お客

<建設会社・例>
※大和ハウスとか長谷工とか
http://www.ullet.com/search/group/3.html
http://www.tenmono.com/list/condition/vid/4/

 

マンションは資産でもあり、負債でもある。(モノによる)

 

マンションは土地がない分、グレードやメンテナンス状況がかなり大事。

 

完成時期と入居可能時期が1ヵ月以内は危険。突貫工事の可能性が高いから。

 

モデルルームもそうだけど、建設地に行って、周辺環境を確認しておくべき。(普通は見せたくないからタクシーで迂回される)

 

 

ダメマンの特徴

 

・陸の孤島(駅から遠い)

・環境悪い(音、臭い、浸水など)

・ひび割れ、水漏れ、雨漏り

 

 

買うとき気をつけてね

 

・瑕疵(欠陥)、アフターサービスは売主の責任。だから会社が潰れないかもチェック。売りっぱなしはダメ。(売主とは仲介業者や販売代理店ではないから注意してね)

・3月引っ越しは忙しいからやめておけ(バタバタするので幸せじゃない、そして、いい思い出にならなくなる)

・自己都合で契約解除になったら(手付金没収)、他に買うお客さんがいないか聞いてみてね(仲介業者としても、売主からクレームを言われたくないはず。自分の契約解除とともに、他のお客の契約を取り付けるように仕向けること。そして、没収されないようにする。でも、没収が基本だと思っておいてね。新人営業マンはそこまで気づかないかもだから。)

・建築会社の現場所長は大事。規模の大きなマンション(商業施設が入るとか)の方がいい所長が就きやすい。(同じ時期に目立たないマンションと目立つマンションの工事があれば、良い人材は当然目立つマンションを担当することになりますよね)

・建設会社が赤字受注していたり、突貫工事、ダメ所長だと最悪。「このマンションの現場所長の今まで担当した物件を全て教えてください」と仲介業者(または販売代理店)に言おう。

・売主の施工管理体制は大事。建設会社の工事をどこまで把握しているか?工事を任せっきりにしていないか。ダメ所長を放置すると欠陥工事になる可能性あり。

・いついつまでに入居したい、はやめておけ。(購入を急ぐな)

・内装にこだわるな(ただの厚化粧、量販店で買えるものではないのか?と疑おう。内装が綺麗なだけで相場と乖離することがある。)

 

 

買うときのチェックポイント

 

・安全で便利な場所か?(治安がいい、環境がいい、公共施設が近くにある)

・住所、最寄駅、駅からの距離、買い物の便利さ、道路(トラックが入れるか?工事のとき高くなるよ)、隣の土地(高い建物が建つとしたら何階建てまで建つかを聞こう)、公園、学区、洪水ハザードマップ、地歴(土壌汚染のある土地ではないか?)

・「安い」が許されるのは、決済期の在庫処分だけ。それ以外は訳(理由)あり。

 

 

そこまでこだわらなくて良いポイント

 

・間取りの寸法(間取り自体は大事にして良い)

・方位

・階数

→こだわるあまり、割高を買わないでね。南向きなら500万アップだってある。

 

 

大規模マンションについて

 

1)大規模マンションは割安で買えたりするが、管理組合の意思決定が面倒だったりする。また、広い敷地を充実できていないところはダメ。植物が管理されているのはポイントが高い。

いい例)広尾ガーデンヒルズ:https://www.rehouse.co.jp/mansionlibrary/ABM0000879/

 

2)抽選は出来レースである

・第一希望以外は買わないと伝えること

・当たるときでも、外れるときでも抽選に行っても無駄。(抽選は行っているが、実際にはダミー登録で確率を操作しているから。そして、うまく全部が売れるようにしているから。)

 

 

割安マンションを買う方法

 

1)竣工済みの売れ残り:管理費かかるし、色々大変。早く売りさばきたいのが本音。ただし、値引きを他の入居者に知られると面倒。そのため、”口が堅いこと”が買うための条件。そして、スケジュールを不動産会社に極力合わせること、さらに、過度な手直し工事を要求しないこと。

2)「即入居可」、「20xx年工事済み」は割安、または値引きできるかも。「この値段まで下がれば必ず購入する」と伝えると良い。

 

 

仲介業者さんから見て、お客40人のうち1人が成約に至るそうです。つまり、仲介業者さんに対して、過度な期待をしてもいけないし(あなたは40人のうち1人でしかない)、反対に過度な配慮もいらない(38人も購入していないし、気負いする必要はない)ということ。

 

 

あとがき

 

(個人的なメモ)

・住み替えが発生しても、中古で売れること。「差し引きしたら賃貸より得したかも」くらいで売れること。

・ジムや図書館、本屋さん、ホームセンター、市役所など個人的にお気に入りの(よく行く)施設が近くにあること(売却のことはさておき)

・安いスーパーがあること。西友とかオーケーとか。食費が月数千円変わるかも。

・低層であること(広く、低いマンションは地震に強いのでは?という説)

・配管が劣化していないこと(水道)

・修繕計画があり、修繕積立金が貯まっていること。滞納がないこと。

・コンクリートは50年で硬さ最大となる、その後50年かけて砂となる。

・住宅ローン組めないことろはだめ。担保として物件に価値がないことを物語っている。

・ペット可も結構人気らしい。(ペットいる人は絶対条件だから)

 

 

以上です。

 

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