【結局どっちなの?】賃貸vs購入 必死に考えてみた

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★住むことだけを考えた場合
・そのマンションがいくらで賃貸できるか考える

中古マンション:2690万円(築47年)
※頭金0円、35年ローン
※ローン月額返済:77,423円(金利含む)
※管理費+修繕積立金+組合費:24,840円(9800円+13640円+1400円)
※固定資産税+都市計画税:月1万
※火災保険料+地震保険料:1000円(年1.2万円)
※修繕積立金の上昇は無いと考える
→月々の支払い約11.3万円
(35年を過ぎると=ローン支払いが終わると35,577円になる)

20年では?
→約2712万円

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賃貸:家賃10万円
※月額10万円
※2年に1回更新料あり(1か月分)
→月々の支払い104,166円

20年では?
→2499万9840円

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★修繕を考えたとき
・何年間建て替えが発生しないか考える

マンション:
・日々のメンテナンスは修繕積立金を使うので不要。
・100年に1回、建て替えが必要となる。1000万円。
・月々8,833円
※コンクリート寿命は理論上100年

賃貸:
・不要

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★30歳で買って90歳で死亡するとして・・・

新築マンションを買って60年間住んだ場合は?
(建て替えが発生しないと考えた場合)
→5813万3100円
(ローン中:月額11.3万円*12ヵ月*35年間=4746万円)
(ローン後:月額35,577円*12ヵ月*25年間=1067.3万)

賃貸で60年住んだら?
104,166円*12ヵ月*60年間=7499万9520円

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売主:住友不動産株式会社
施工会社:長谷工コーポレーション
設計会社:長谷工コーポレーション
管理会社:住友不動産建物サービス

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金利
変動0.625%
固定1.2%

※中央労金0.625%、SBIネット0.415%
※固定:フラット35とか

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戸建て:
・リフォーム:20年に1回200万円

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購入時の手数料約8%
(2690*0.08=215.2万円)

■カウルの算出(アプリ)
仲介手数料:66万円
登録免許税(建物):8.1万円
登録免許税(土地):6.1万円
司法書士:12万円
不動産取得税(建物):12.1万円
不動産取得税(土地):6.1万円
清算金(建物):5.1万円
清算金(土地):1万円
売買手数料印紙代:1万円
火災保険+地震保険:10万円
融資事務手数料:3.3万円
印紙代(ローン利用時):2万円
抵当権設定費用:10.8万円
司法書士(ローン利用時):3万円
→146.6万円

■仲介会社の算出
売買手数料印紙代:1万円
登記費用:45万円
固定資産税日割り:5万円
融資保証料:618,200円
融資事務手数料:1.1万円
ローン契約書印紙代:20200円
保険料:10万円
仲介手数料:953,700円
ローン事務手数料:5.5万円
→2,268,100円

※仲介手数料は3%+6万円が限度(値下げ交渉可能)

★関係ない話

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間取り
・子供の数(1人1部屋?)
・子供の性別(異性なら部屋別になる?)
・子供は何歳で出ていく?
・住み変えのリスクある?

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近くに何がほしい?
・スポーツジム
・スーパー
・役所
・図書館
・公園
・ランニングコース
・駅
・ブックオフ
・100円ショップ

→その人の生活サイクルは大事。

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相続する予定はある?
→駅近でないと子供はもらってくれないかも

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山手線付近でワイワイしたい
→郊外はダメ。中古マンションとか。

車で出かける方が好き
→郊外でもOK。一軒家でもOK

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一戸建てvs賃貸

A)一戸建て
B)賃貸

<前提条件>
・子どもが22歳で独立する
・夫婦は100歳まで生きる
・上石神井あたりに住む

A)一戸建て
・最初の35年間
価格4500万円、返済35年の場合
→月々12万円
※総支払額:5040万円(金利あるから)

購入時手数料:4500×3%=135万円
消費税:4500×8%=360万円

・残りの35年間
家賃なし
内装リフォーム:200万円
固定資産税:12万×35年間=420万円

・持ち家ならでは
地震保険:3.5万×70年=245万円
火災保険:0.7万×70年=49万円

計5040+135+360+620+294=6449万円

B)賃貸
8.2×25=205万円(2年間/更新料込み)
205万円×35回更新=7175万円

火災保険も入るから
火災保険:0.7万×70年=49万円

計7224万円

◆あとがき

・持ち家を基準とするか、どこに住みたいかを基準とするか。東京でワイワイしたいなら、賃貸で我慢するしかない。持ち家を基準とするなら23区でるか、千葉、埼玉か。人生住むだけじゃない。どこで何やるかだ。(旅行と同じ)

・持ち家は、相続として土地を子どもに残せる。ただし、有効活用しないと税がかかるだけ。要らないなら売ってもらう。
・持ち家は年金暮らしでも、ある程度余裕のある暮らしができるかも。リフォームか必要なければ。
・持ち家はローン払えず手放すことになると地獄。借金が残るだけ。
・持ち家買ったなら生命保険は不要になる。団信があるから。
・持ち家なら上石神井で買えないかも。じゃあ、片道1時間の郊外に家を買うのか?通勤2時間?果たしてそれは幸せか?

・賃貸は気軽。まず自然災害を考えなくてよい。好きな場所に引越しできる。子どもが独立したら、1LDKに住み替えることだってできる。
・確かに実家が賃貸なのはどうかと思うが。
・そもそも日本は”もの作り”で成長した国。今や技術力はそこら諸国と大差ない。差があったとしても差別化できるレベルではない。そんな国が少子化、高齢化(人生100年時代)、老後に2000万円必要とかいってる。そんでiDeCoとか勧めてきてる。そういう国の土地に数千万も払うのはどうなんだろうか。ましてや、今後税法も変わってきてますます搾取されると思う。消費税、たばこ税と同じや。
・安倍さんがさらにアジア人を囲い込まない限り、地方がさらに過疎化し、東京に人が集まる。もしかしたら東京でさえも住宅が余るかも。そうすると家賃も下がるかも。
・「働き方改革」「リモートワーク」「フリーランス」なんて言葉が出てきた。つまり、働く場所は、ネット環境さえあればどこでもええってことや。島根から東京の賃金得られるし、カンボジアからだって同じこと。仕事にしろ、遊びにしろ東京に依存しなくてよくなるかもしれない。
・結論、リスクを取るべきじゃない。そして日本に依存すべきじゃない。

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