[記事公開日]2016/11/17
[最終更新日]2016/11/30

節約術(24) 【賃貸】部屋を安く借りる方法♪

部屋を安く借りる方法をご紹介します。

 

◆キーワード

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筆者は、元営業マンであり、宅建所有者です。

 

最近、引っ越しをしたということもあり記事にしてみました。(^^)

 

<ステップ>

(1)初期費用の各項目を理解する

(2)交渉する

(3)おまけ

 

(1)初期費用を各項目理解する

まずは、ざっと理解度を深めておきましょう。交渉の際に役に立ちます。

 

・初期費用はこのくらい!!

敷金+礼金+家賃(月の途中で入居するなら)+前家賃+火災保険+家賃保証会社使用料+その他(鍵交換など)
→賃料の3か月分+5万円くらいかかります。

 

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<A>敷金

→0円~2か月分の賃料が相場

・敷金は部屋を綺麗に使っていれば戻ってくる。

・どのくらい戻ってくるかは、どのくらい綺麗に使っていたかによります。また、大家さんの判断にもよります。

・ただし、全額返ってくることはないと思ってよいです。綺麗に使って8割、普通に使って2~3割戻ってくればラッキーでしょう。

 

入居前に敷金から充当されてしまう項目については確認しておきましょう。例えば、テレビ裏の焦げ付きや、畳の日焼けなどは大家さん負担となります。網戸の汚れも大家さん負担です。お風呂のカビはひどい場合は借主負担となります。掃除を怠ったとみられます。ジュースをこぼして壁紙を汚してしまったとなれば借主負担です。どちらにしろ、最低限の掃除をしてから退去手続きをすると良いですね。

 

また、項目として「敷金」がないだけでそれに代わる料金を徴収するところも増えてきています。よくあるのが「クリーニング代」、「室内清掃費」です。「退去時、○万○千円」と書かれていたりします。敷金の方がよいのか、クニーニング代がよいのかは借主の部屋の使い方やその値段によります。

 

例えば、長く住むなら「クリーニング代3万円」の方がよいでしょう。敷金(1か月分の10万円)の全額を取られるよりもお得だからです。逆に、期間も短いし、きれいに部屋を使える自信があるという方は「敷金」の方がよいでしょう。つまり、どちらが退去時にお得になるかということです。

 

<B>礼金

→0円~1か月分の賃料が相場

現代のネット社会では、”礼金は返ってこないから無駄”という認識が高まり、「礼金0円」の物件が増えてきました。強気な物件は「礼金1か月」と書いてあったりもしますが・・・。不況や人口の減少など影響があるのかもしれませんね。若い人たちはまず「礼金あり」の物件を借りたがらないでしょう。もし、礼金が1ヵ月で、敷金が0か月の場合は、「礼金0か月にして敷金1か月にできませんか?」と相談してみるのもよいでしょう。

 

<C>家賃

→1か月分の賃料

・契約時に支払います。仮に月の途中で入居されるようでしたら、日割り計算となります。できれば1日(月初)から入居した方がよいでしょう。色々な契約(火災保険や、契約の更新など)のときに計算がややこしくなるからです。公共料金も月額の基本料金が取られてしまいます。

 

<D>前家賃

→1か月分の賃料

・契約時に支払います

 

<E>仲介手数料

→0円~1か月分の賃料が相場

・理想は0.5か月分です。1か月分は高すぎるし、0円はまともな物件がほとんど無いからです。(笑)強気の条件=オーナーさん(大家さん)が自信のあるところ、弱気の条件=その逆と思うのが普通であり、その通りだったりします。

・そもそも不動産屋さんには「仲介手数料は賃料の1か月分を徴収しなければいけない」という決まりはありません。どこの仲介業者だろうが、仲介手数料は賃料の1か月分を超えない範囲で自由に設定することができます。

※「借主から賃料の1か月分まで」、「貸主から賃料の1か月分まで」という決まりがあります。

 

例えばエイブルやミニミニは会社として仲介手数料半額を謳っているだけです。ですからこれらの不動産屋さんが仲介手数料として賃料の1か月分を要求することは、まず無いですが、他の不動産屋さん(アパマンショップ、ホームメイトなど)でもサービスで半額にしてあげることもできるのです。

 

通常「家賃の1か月分」という場合には、仲介業者は借主(お客さん)と貸主(大家さん)の双方から報酬を受けています。「仲介手数料0.5か月分」という場合には、お客さんからは0.5か月分ともらい、大家さんから1か月分をもらっていることがほとんどです。

 

<F>火災保険

→2年間で1.5万円~2万円くらいが相場。

・『火災保険』というのは、正確には『家財保険』、『個人賠償責任保険』、『借家人賠償責任保険』、『修理費用』のことを指しています。お店によっては、”火災保険”と言ったり、まとめて”総合保険”というところもあります。

 

・ほぼ必須で加入させられるのが、以下の3つの保険です

 

(1)『個人賠償責任保険』

・他人への損害に対する保険です

※例:外れてしまったホースから水漏れが生じ、下の階の人に迷惑をかけてしまった

 

(2)『借家人賠償責任保険』

・部屋の損失に対する保険です

※例:火の不始末でフローリングを焦がしてしまった

 

(3)『修理費用』(台風で窓ガラスが割れた)

・天災やデモ、イタズラなど。

 

以上の3つが加入させられる保険内容です。

 

さて、本当に注意しなければいけないのは、『家財保険』です。

 

・家財保険は、部屋の家具、家電に対する補償です。(例:雷で電子レンジがショートし壊れた)

・保険金は最高で100万円~300万円など選べます

・家財保険は無くても大丈夫です。大家さんからしてみれば、入居者の家財(資産)はまったく関係ありませんよね。建物に対する保証さえしっかりしてくれれば、お客さん(借主)がどこの保険会社を選んでもよいということです。

 

▲注意!!

・仮に『家財保険300万円』の保険に加入していても、損害額がそれ以下であれば、その実質の損害額しか保険金は下りません。仮に新品で買ったパソコンの値段が20万円だったとしても、災害時、保険は中古価格で査定されますので、2万~10万円くらいしか下りないでしょう。

 

・実は、『火災には入らない』という選択肢もあります。ただし、その申し出はまず断られますので、”入らなければいけない”と認識しておきましょう。

・”絶対に火災保険には入りたくない”と思っているようでしたら、予め『火災保険に入らなくてもよい部屋を探している』と不動産屋さんに伝えましょう。まず、そんな部屋はないと思いますが。。

・火災保険に入る場合、仲介業者から提示された保険会社に入るのが一般的でしょう。

・大家さんが”お気に入りの保険会社”を手配していて、そこに入るように強制するお部屋もあります。

・本来、大家さんは建物を守るのが目的ですから、補償内容(金額面)の整っている火災保険に入ってくれていればどこの会社でもよいと思っています。

・例えば、3階に住む人にとって『水害』の保険料を払うのは無駄ですよね。

 

 

▲注意(2)!!

・火災保険に入る時は保険料と、その保証額をちゃんと見て!!

→だいたいの場合、仲介業者は高い保険商品を勧めてきます。それは保険代理店も同時に担っているからです。例えば、一般人がワンルームのお部屋を借りるのに、家財保険が500万円では高すぎます。500万円相当の価値のある家財をワンルーム内に持っている人はあまりいないと思います。それに中古価格で査定して500万円です。だいたい100万円もあれば足りると思います。それでも多いくらいです。はたして、『家財保険』の項目を見て、高いと感じたらすぐにその旨伝えましょう。

 

・超安くしたいなら?

→格別に安くしたいのであれば、保険会社は自分で手配しましょう。インターネットから『家財保険』と検索します。『引っ越し 火災保険』と検索してもよいでしょう。例えばですが、『日新火災』という保険会社があります。こちらは家財保険は100万円ですが、『個人賠償責任保険』や、『借家人賠償責任保険』、『修理費用』については保証額は十分な金額になっています。2年間で8000円ですから、相場の1.5万円~2万円と比べると相当安いです。大家さんや不動産屋さんが提示する最低ラインをクリアしている最安値の保険を選びましょう。

 

・とっておき情報

火災保険(総合保険)は不動産屋さんが強制的にどれかを選択することはできません。仮に『保険会社は必ずここを使ってくださいね。』と言うようならば、それは違法行為となります。告発すれば、担当者は宅建の免許に傷を付けることになるでしょう。担当者が保険会社を変更してくれないようであれば、ボイスレコーダーを持っていって、『保険会社はこちらで手配します。』と言ってみましょう。『分かりました。』としか言えないはずです。それか、メールでもうお願いしてみましょう。さすがに、メールともなれば証跡が残りますから、『わかりました。』としか言えないはずです。

 

自ら保険会社を手配するときは、その保険に入ったという証拠を不動産屋さん(結局は大家さんに見せるのだが)に見せる必要があります。現実的には、保険内容の書かれた紙をコピーすることです。

 

・日新火災について

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※私は日新会社とは一切関係ありませんので、ご安心を。(笑)

・安さでいうなら『日新火災』の『お部屋を借りる時の保険』になるかと思います。

 

●私が実際に加入した保険内容

【契約期間1年】

・保険料:4000円

・家財保険:100万円

・修理費:300万円

・借家人賠償責任:2000万円

・個人賠償責任保険:1億円

・法律相談:30万円

・鍵の紛失や、水漏れなどちょっとしたレスキューにも対応

 

となります。

 

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・鍵交換

→0円~2万円くらいが相場

実は、『鍵交換』もカットできたりします。この『鍵交換』は、大家さん又は、不動産会社にとっては”ボロ儲け”の項目。鍵の形状にもよりますが、普通、鍵の値段は4~5千円くらいで済みます。だいたいの場合は、不動産屋さんが鍵をホームセンターなどで買ってきて自分で交換しています。大家さんにはスペアキーを渡せばいいだけなので、鍵交換料のほとんどが不動産屋さんに入ることになります。もし、鍵の交換費用が0円であれば、大家さんがサービス(無償)で交換してくれるか、鍵の交換をそもそもしないつもりであることが考えられます。借主(お客さん)にとって一番いいのは、大家さんにサービスで交換してもらうか、鍵の交換を自分で行うことです。ドライバーがあれば誰でもできます。

 

・家賃保証会社

→2年間で2万円くらいが相場。これも『火災保険』同様、提示されたものに入るのが一番簡単でしょう。どうしても保証会社を使いたくない場合は、保証人を何人も用意しましょう。(笑)大家さんが一番恐れているのは『家賃の滞納』。一括でまとまった家賃を支払うか、それなりの誠意を見せれば、免除してくれるかもしれません。不動産屋さんが『保証会社必須ですよ。この物件は。』といっている場合、それは大家さん(または管理会社)がそのように言っているからです。管理会社に出向くか、大家さんに相談してみるなりしてみましょう。火災保険は自分のためにも入った方がいいかもしれませんが、『家賃保証会社』はならべく支払いたくないですよね・・・。

 

(2)交渉する

だいたいの相場とか、不動産屋さんの儲けの仕組みが分かったら、あとは交渉あるのみです。

 

奥義としては、A社の見積もりをもってB社へ行くことです。

いわゆる『合い見積もり』です。

方法はいくらでもあります。

〇パターンA

→A社でとことん値切り、B社でもとことん値切り、両者の結果を見て判断する。

 

〇パターンB

→A社で実際に部屋を見ておいた(内見した)と伝え、B社へ行ったら「A社で内見も行ってきました。借りたい部屋はここでいいです。ただ、初期費用が高かったので相談にきまいた。」と率直に伝えます。B社としては書類書いて、重説(重要事項説明)した終わりですので、こんなに簡単な仕事はないです。普通は、どんな部屋を探しているのかアンケートとったり、車で内見に連れて行ってから契約となりますからね・・・。

 

〇パターンC

→A社→B社→C社→A社と各社を順番に回る。嫌われるのも時間の問題ですね。(笑)

 

つまり、A社で部屋を決めて、B社で仲介手数料を半額にしてもらって契約をするということです。(^^;) ぶっちゃけこれをやられるとたまったもんじゃないですがね。(笑)

 

究極に安くしたいという方は、3社くらい廻りましょう。A社で部屋を決めて、B社(仲介手数料半額と謳っているところ)に行き、最後C社に行きます。実はB社というのがやっかいなところで、「仲介手数料半額」と謳っているからにはわけがあります。

 

いや、私はもっと安くしたい!!!という方は大家さんに直談判するという方法(荒業)があります。まずは大家さんを探すことから始めなければなりません。例えばそのアパートやマンションの最上階などに住んでいたりしませんか?アパート名が個人名でしたら期待できますね。意外と近くにいるものですから探してみましょう。合理的な方法として、一般の仲介業者に教えてもらうという方法もあります。借りたい部屋を告げ、契約を途中まで進めてもらいましょう。ある段階で『借主』と書かれた用紙が登場するはずです。そこに大家さんの個人名と住所、連絡先が書いてあるはずです。それが分かれば、契約をストップさせます。「急用を思い出した!」などと言い、何かしら理由をつけて退散しましょう。

 

ただし、大家さんが直談判を引き受けてくれるかどうかは別です。大家さんもビジネスですから、書面での契約を迫るのは当然でしょうし、断られる可能性もあります。ただ、大家さんも借り手が見つかった場合、家賃の一か月分を仲介業者に払うということがほとんど(AD100%、客付け100%といわれる)ですから、大家さんも無駄な出費をしたくないというのは当然です。相談してみる価値はあるでしょう。

 

思い切って家賃を前払い(一年分とか)していればいいかもしれませんね。トラブルが起きたときにめんどくさくなります。それは借りる方(お客さん)も一緒です。最低限の書面(何かあったときに通用しそうな念書のようなもの)を用意してみてもいいかもしれません。

 

大家さんだって、仲介業者にはできれば1円たりとも支払いたいとは思っていないでしょう。そりゃ、部屋をお客さんに紹介してくれているというメリットはありますが、なんだかんだ泣きを見るのは大家さんです。

 

仮に交渉がうまく成立すれば、「家賃」だけで済みます。何が言いたいかというと仲介手数料がまったく発生しないということです。書面を作ってもらったりして手間が省けるのは「手数料半額」のお店です。現実的に考えれば、複数社で合い見積もりをして、契約を決めるというのが一番良さそうです。

 

 

最後におまけです♪

 

<おまけ1>不動産会社(仲介業者)の収益はどこからくる?

<1>お客さんからもらう仲介手数料

<2>管理会社や大家さんからもらう広告料(ADや客付けと称される)

 

<おまけ2>あなたは宅地建物取引士ですか?

契約に至る際の重要事項説明(書面を読み合わせする作業)は宅地建物取引士でなければなりません。何となく不審、不安に感じたら、『資格のある方ですか?』と聞いてみましょう。

 

〇宅地建物取引士かどうかの見分け方

・まず名刺を見てみること。有資格者であれば必ず名刺にその旨記載があるはずです。

・重要事項説明に入るときに、名札(免許証)を首から外し、お客さんに見せるようにして置く人は間違いなく有資格者でしょう。

 

資格を有していないからと言って、そこを問い詰めてもメリット(口止め料として賃料が安くなるなど)はないかもしれませんが、念のため(^^;)

 

<おまけ3>家賃交渉はできる?

家賃交渉は案外難しくありません。『家賃をもう少し安くしてほしい』と不動産屋さんに伝えてみましょう。『ここは家賃交渉不可』、『聞いてみましょう』など様々な答えが返ってくるはずです。間違っても『何言ってんだ?』という顔はされませんので、ご安心ください。(笑)

 

さて、なぜ家賃交渉ができるのか。

(1)そもそも不動産(特に賃貸)の価格は変わりやすい

→入居者がなかな見つからなければ、管理会社の方から『もう少し家賃を下げてみてはどうですか?』と提案します。大家さんも”それならば”と応えます。時期によっても家賃設定は変わってきますから、一年を通して二回くらいは変わっていると思ってよいでしょう。

 

(2)不動産屋さんは仲介手数料をもらうことが主な仕事

 

→大げさな言い方かもしれませんが、主な収益源は仲介手数料だと思います。一か月の賃料が千円変わろうが、仲介業者さんの仲介手数料が若干減るだけで、痛くも痒くもありません。つまり、お客さんを逃がすくらいなら、大家さんに無理をしてもらおうということです。このときばかりは「お客さん+仲介業者VS大家さん」ということになります。そして、『お隣さんに家賃下げてもらったと言わないでください』と軽く口止めされます。(笑)

 

<おまけ4>敷金返金の手順について

もし、敷金の返金額に不満があれば、以下のステップを考えておきましょう。

 

<敷金返金のステップ>

1.自分で言いう

2.管理会社に言う

3.敷金鑑定士に依頼する

4.民事裁判を起こす

 

★ボイスレコーダー、メモ帳を忘れないこと!!

 

1.自分で言う

→大家さんに「生活している上での汚れは大家さん負担ではないのですか?」などと聞いてみましょう。もしかしたら大家さんもそのことを知らないかもしれません。それ以外にも、ネット記事を見せるとか、専門書を見てもらうとか、訴訟履歴を見てもらうなどの手段があります。できればこの段階で穏便に済ませたいですね。その際、ボイスレコーダーを用意しておくとよいでしょう。固有名詞はできるだけ発言し、明確な記録とします。また、その日時、場所などもメモ帳に記入しておきましょう。仮に大事になったときに「いつか、そんなこと言った気がする」では話になりません。

 

2.管理会社に言う

まずは、仲介してもらった業者さんに言ってみましょう。もし、「ウチは仲介しただけだからウンヌン・・」と言われてしまったら、諦めてそこの管理会社に相談してみましょう。管理会社とは建物に貼ってある看板の会社です。わかりやすい位置に貼ってあるはずです。大家さんに”他人を巻き込んだ”と認識してもらうべきでしょう。また、管理会社にお願いしていない大家さんもいるでしょう。この場合は次のステップへ進みます。

 

3.敷金鑑定士に依頼する

さすがにここまでくることもないと思いますが、現在このような職業の方もいらっしゃいます。民間企業の資格ですので絶対的な権力を持つ方でもないですが、一定以上の発言力は有します。証明書をもらい、大家さんに見てもらいましょう。

 

4.民事訴訟を起こす

最終手段は、民事訴訟を起こすことです。金額にもよりますが少額訴訟(起訴内容が10万円以下)となるでしょう。理解のある大家さんでしたら判例を見せた方が早いと思います。

 

 

<おまけ5>なぜエイブルは仲介手数料が半額なのか?

なぜエイブルやミニミニは仲介手数料が安いのか。ここではエイブルを例にしたいと思います。

 

理由1:自社物件しか紹介しない

→まずは自社物件(エイブルが管理している)から紹介してきます。自社物件であれば他社が所有している物件を紹介するよりもお得になります。これはどこの不動産屋さんも一緒です。ただ、エイブルの場合はそれが露骨だということです。ほとんどの場合、賃料の1か月分が管理会社(建物に貼ってある看板の会社)に支払われます。エイブルの仲介手数料が安い最大の理由がこれです。もちろん、エイブルも他社が管理している物件を紹介することはできます。嫌な顔はされますがね・・・。

 

理由2:初期費用でオプションを付けてくる

エイブルの家賃保証会社を利用させたり、エイブルの火災保険に加入させようとします。また、消化剤(消火器)や引っ越し業者、生活支援サービス(コンシェルジュ、安心サポートなど)を付与しようとします。

どれも場合によっては必要なときもあるかもしれませんが、よーく考えてみると不要なオプションも多いです。例えば、鍵を会社・学校に忘れてしまった場合、安心サポートに電話すれば鍵を開けてくれます。

・家賃保証会社

→どこの業者もだいたい料金は一緒。2年間で2万円くらい。

 

・火災保険

→どこの会社もだいたい料金は一緒。2年間で2万円くらい。

 

・消火剤(サット119エコ)

→1本約6000円。私は説明は受けましたが、強制はされませんでした。「こういうのもありますが、これは外しておきますね。」といった具合です。借主(お客さん)を見て判断するのでしょう。商品説明のムービーを見ましたが、効果はあるようです。予想以上でビックリしました。動画を見せてお客さんに説明すればもっと売れるのになあと思いました。(笑)

 

・引っ越し業者

→エイブルと提携しているか、エイブルの子会社が手配されます。

 

・生活支援サービス(コンシェルジュ、安心サポート)

→2年間で2万円くらいします。鍵の紛失、水回りトラブルなどに対応していただけるそうです。これはエイブル的には、どうしても付けたいオプションのようです。私が「やっぱり付けないとダメですか?」と何度言っても、「ええ、こちらは付けていただきくのが基本となっております」との一点張りでした。何となく聞きていれば「入らないといけないんだな」と思えるくらいの口調です。強く言えば外してくれるでしょう。めんどくさくなってきたら、「じゃあいいです。他社へ行きます。」と言ってみましょう。(笑)

 

その他、色々と引っ越し(入居)に携わる業務は注文を取ろうとします。さすが、エイブルさん。これらによって、仲介手数料を半額にできています。言われたままでは、普通の不動産屋さんに行くよりも高く付いてしまいます。注意しましょう。

 

☆まとめ

(1)複数の仲介業者に行って『合い見積もり』をとる。

(2)火災保険は保険料と保証額を細かくチェックし、場合によっては自分で用意する。

(3)家賃交渉、その他細かいところを安くしてもらう

 

だいたい、初期費用20万円が15万円くらいになったりします♪

 

以上です。

 

 

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